Существенные условия договора купли продажи недвижимого имущества

Содержание

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Условия договора купли-продажи недвижимого имущества, которые являются существенными

Предмет — существенное условие договора купли-продажи недвижимости

Согласование цены является обязательным для договора купли-продажи имущества

Список жильцов как существенное условие купли-продажи жилой недвижимости

договора купли-продажи недвижимости

Условия договора купли-продажи недвижимого имущества, которые являются существенными 

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся:

  • информация о предмете контракта, при этом слова «договор» и «контракт» будут использоваться как синонимы (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации);
  • стоимость передаваемого объекта (ст. 555 Гражданского кодекса); 

При оформлении сделок с жилыми помещениями (далее — ЖП), таких как частный дом или отдельная квартира, существенным условием договора купли-продажи недвижимости станет список граждан, в силу закона сохраняющих право использования ЖП (ст. 558 Гражданского кодекса).

Повторимся, что ст. 432 Гражданского кодекса связывает заключение контракта с достижением согласия по всем условиям, названным ГК, другим законом или контрагентами существенными. Подробнее см. в статье Какие условия договора называются существенными по ГК РФ?. 

Предмет — существенное условие договора купли-продажи недвижимости 

Существенным условием договора продажи недвижимости в ст. 554 Гражданского кодекса называются данные, которые позволяют определить продаваемый объект недвижимости, т. е. отличить его от подобных.

В частности, это могут быть сведения о местоположении объекта на определенном участке земли или его нахождении в составе другого объекта недвижимости. Таким образом, достаточно указать кадастровый номер продаваемого объекта (п.

 2 постановления ВАС РФ от 11.07.2011 № 54), если таковой присвоен.

В случае, когда объект еще не выстроен и не поставлен на кадастровый учет, например когда договор заключается в отношении будущей вещи, обязательным условием договора купли-продажи недвижимости станет указание:

  • адреса или иного описания местонахождения будущего здания;
  • ориентировочной площади объекта;
  • количества приобретаемых помещений и этажей, их расположения;
  • нумерации помещений согласно поэтажному плану проектной документации. 

При этом указания общей площади покупаемого объекта, его адреса и стоимости для инициализации объекта будет недостаточно (постановление АС ЗСО от 29.04.2015 № Ф04-18408/2015 по делу № А27-16805/2014).

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/dogovory_o_nedvizhimosti/suwestvennye_usloviya_dogovora_kupliprodazhi_nedvizhimosti/

2. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости:

•предмет договора.В договоре должны быть указаны данные,позволяю­щие определенно установить,какое недвижимое имущество подлежитпередаче, в том числе данные, определяющиерасположение недвижи­мости насоответствующем земельном участке илив составе другого недвижимого имущества;

• ценадоговора.

3.Договор купли-продажи недвижимостизаключается в простой письмен­нойформепутем составления единогодокумента, содержащего все суще­ственныеусловия договора и подписанного обеимисторонами.Передача недвижимости

1.Переход права собственностинанедвижимое имущество подлежитгосу­дарственной регистрации.Именно с момента такой регистрации упокупа­теля возникает право собственностина купленную недвижимость.

2.По общему правилу договор купли-продажинедвижимости считается исполненным смомента составления передаточногоактаили иного доку­мента о передачеимущества, подписанного обеими сторонами.

Отказ от подписанного передаточногоакта рассматривается как отказ отисполне­ния договора и влечетсоответствующие последствия (возмещениеубыт­ков, неустойка и т. п.).

В случаепередачи продавцом недвижимого имуще­стваненадлежащего качества покупательвправе требовать возмещения причиненныхему убытков, даже если недостаткиимущества были зафик­сированы впередаточном акте и покупатель принялимущество.

3.При продаже здания, сооружения или иногонеобходимую для его использования.

недвижимогоимущества к Покупателю одновременнопереходит определенное право на частьземельно­го участка,занятуюнедвижимостью и Если продавец имеетправо собственности на соответствующийземель­ный участок, то и покупателюпереходит либо указанное правособствен­ности, либо право аренды,пользования и т. п. Если же продавецвладеет участком на ином праве, то ипокупателю переходит при продаже находяшегося на этом участке недвижимогоимущества такое же право на учас­ток,как то, которым обладал продавец.

Вслучае продажи земельного участка безнаходящейся на нем недвижи­мости приотсутствии в договоре иных условий упродавца остается огра­ниченноевещное право (сервитут) на ту частьпроданного земельного уча­стка,которая занята недвижимостью и необходимадля ее использования

Особенностикупли-продажи жилых помещений.

1.Жилоепомещение —это жилой дом, его часть,квартира в многоквартир­ном доме илиее часть, то есть помещение, предназначенноедля постоян­ного проживания в немгражданина и зарегистрированное в этомкачестве в соответствующих государственныхили муниципальных органах.

2. Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения:

• предметдоговора;

• ценадоговора;

• переченьлиц, которые после продажи жилого домасохраняют право проживания в нем.

3.Кроме государственной регистрацииперехода права собственности припро­даже жилого помещения необходимагосударственная регистрация самогодого­вора купли-продажи,без которойдоговор считается незаключенным.

Вопрос 50. Понятие, предмет и стороны договора мены

1.По договору меныкаждая из сторонобязуется передать в собственностьдругой стороне определенное имуществов обмен на другое.

2.Предметом договора меныявляютсявещи, которые не изъяты из оборота иоборот которых не ограничен.

3.Каждая из сторонпо договору меныпризнается продавцомв отношениипередаваемого товара и покупателемв отношении получаемого товара, поэтомук отношениям по передаче товаровприменяются нормы «Общих положений окупле-продаже».

Пообщему правилу обмениваемые товарыпризнаются равноценными. Если же всоответствии с договором товарыпризнаются неравноценными, то раз­ницув ценах должна оплатить сторона, стоимостьтоваров которой ниже.

Правособственности к сторонам переходитодновременно после ис­полнения обеимисторонами обязательств по передачетовара.

Источник: https://StudFiles.net/preview/1863865/page:12/

Существенные условия договора купли-продажи

Существенными, то есть, важными условиями любого договора считаются такие условия, которые обязательно должны пройти согласование договаривающимися сторонами и без которых, договор считается недействительным. Если хоть по одному условию договоренность не достигнута, договор считается не заключенным и никакие правовые последствия для сторон не наступают.

Рассматривая куплю-продажу недвижимого имущества, имеющего жилое назначение, стоит отметить, что эти сделки относятся к самому распространенному виду договоров. Рано или поздно практически любой становится субъектом такого правоотношения, выступая в роли продавца или покупателя.

К наиболее слабой и незащищенной стороне договора купли-продажи относится покупатель. Это объясняется тем, что в том случае, если договор юридически не заключен, а расчет с продавцом уже произошел, покупатель не сможет стать собственником объекта недвижимости. Другими словами, он остается без жилья и с проблемой по возврату отданных продавцу денег за его покупку.

Предмет договора

Попробуем разобраться в существенных условиях договора купли-продажи недвижимости и в порядке их согласования. Итак, на основании п.1 ст. 432 ГК РФ главным существенным (важным) условием любого договора является его предмет, которым в данном случае выступает объект жилой недвижимости (квартира, жилой дом, комната) или часть этого объекта (доля в праве).

Договор должен содержать данные, которые бы позволяли установить объект недвижимости, передаваемый покупателю.

Эти данные включают местонахождение объекта с указанием, на каком земельном участке он расположен, или в состав какой иной недвижимости входит.

Если эти данные отсутствуют, то условие местонахождения объекта недвижимости считается сторонами несогласованным, что приводит в итоге к не заключению договора. Этот пункт четко определен статьей 554 ГК РФ.

Данными, относящимися к характеристикам объекта недвижимости, которые позволяют установить конкретное недвижимое имущество, являются:

  • вид помещения (комната, квартира);
  • назначение, которое в случае с жилой недвижимости будет «жилое»;
  • адрес объекта недвижимости;
  • этаж, где расположен объект (квартира, комната);
  • общая площадь.

Перечисленные данные указываются в документе (свидетельстве), который подлежит выдаче после регистрации перехода права покупателю.

Цена, как второе существенное условие

Цена считается вторым важным условием сделки купли-продажи. Она должна быть установлена в рублях и по обоюдному согласию сторон.

При полном расчете за приобретаемую жилую недвижимость в момент подписания договора в нем указывается, что оплата произошла полностью.

В том случае, если жилье покупается в рассрочку или если оговоренная в договоре сумма будет передана продавцу (продавцам) не в день подписания договора, в нем обязательно указывается порядок расчетом или срок (дата) погашения суммы за приобретаемую недвижимость.

При рассрочке платежа, хоть право собственности на жилье и переходит покупателю, однако оно будет обременено залогом. Гос. регистрации в таком случае подлежит как право собственности покупателя на объект недвижимости, так и обременение такого права правом залога со стороны продавца.

Перечень проживающих лиц или кто имеет законные права на жилую площадь

Важно отметить тот факт, что, например, при покупке жилой недвижимости на вторичном рынке жилья (не от самого застройщика), существуют риски приобрести объект, который уже обременен и обременение еще не снято. К особой форме обременения относится право пользования жилой недвижимостью собственника не собственниками, которые по закону сохраняют такое право.

Продавая жилье, продавец обязан известить покупателя о том, что в нем зарегистрированы определенные лица или есть права у иных лиц на пользование им. Поэтому, в договоре перечень лиц, зарегистрированных или сохраняющих право пользования на отчуждаемую недвижимость, является обязательным.

Российским законодательством предусмотрен перечень лиц, которые в случае продажи жилья не утрачивают свое право пользования им. К таким лицам, в частности, следует отнести бывших членов семьи, имеющими на момент приватизации равные права с лицом, приобретающим в свою собственность жилую недвижимость. Они ввиду различных причин в дальнейшем написали отказ от приватизации, тем самым дав согласие приватизировать жилье иному лицу.

Поэтому, в том случае, если в покупаемом жилье, которое было ранее приватизировано, зарегистрировано лицо, отказавшееся от приватизации своей доли, без его согласия снять это лицо с регистрационного учета даже через суд не возможно.

Этот пункт особо касается тех лиц, у которых осталось право пользование жилым помещением, однако они отбывают наказание в колонии или на поселении, а также несовершеннолетних, которые по каким-то причинам не подпали под процесс приватизации. Если несовершеннолетние даже и согласны, чтобы продали жилье, на которое они имеют право пользование, обязательно должна быть резолюция (постановление) с органа опеки и попечительства о разрешении продажи этого жилого помещения.

Читайте также  Как составить брачный договор на ИПотечную квартиру

Для того, чтобы увидеть перечень лиц, которые зарегистрированы и имеют право пользование на отчуждаемое жилое помещение, необходимо запросить расширенную выписку (копию) из лицевого счета, в которой и будут содержаться имеющиеся сведения о гражданах, когда-либо состоящих на регистрационном учете.

Право пользования отказополучателем наследственного имущества

В том случае, если у продавца право собственности на жилую недвижимость появилось в результате наследования, то важно обращать внимание на следующие моменты:

  • наследнику, который получает в наследство квартиру или другое жилое имущество, по желанию завещателя может перейти обязанность предоставить постороннему лицу в период его жизни или на определенный срок право пользоваться наследственным жильем или его частью (завещательный отказ);
  • человек, которому предоставлено право пользования по завещанию (отказополучатель), будет сохранять это право вне зависимости от того, поменялся ли собственник жилья.

Продажа жилой недвижимости, которая обременена рентным обязательством

Если жилье обременено рентным обязательством, то есть дом, квартира или комната перешла в собственность продавцу по договору ренты, который подразумевает пожизненное содержание с иждивением, то в этом договоре может быть предусмотрено право пользования жильем за получателем ренты. Право пользование за ним, при этом, в соответствии с действующим законодательством закрепляется пожизненно, а все обязательства по договору ренты при отчуждении жилья, соответственно, перейдут покупателю.

Кроме того, если договором пожизненного содержания с иждивением закреплен пункт, по которому у плательщика ренты есть обязанность обеспечить потребности рентополучателя в еде и в одежде, в лекарствах и в других социальных благах, то автоматически все эти обязанности перейдут новому собственнику жилья.

Таким образом, подводя итоги к сказанному, следует отметить, что все существенные условия договора купли-продажи жилого недвижимого имущества должны быть обязательно прописаны в договоре, иначе они будут считаться не согласованными, а сам договор купли-продажи будет считаться не заключенным. Теперь ответ на вопрос о том, стоит ли собирать перед покупкой жилой недвижимости все возможные сведения о ней и внимательно знакомиться с условиями сделки, напрашивается сам собой.

Источник: http://MirBlankov.ru/sushhestvennye-usloviya-dogovora-kupli-prodazhi/

Договор купли-продажи: существенные условия

Давайте разберемся, что необходимо обязательно указать в договоре купли-продажи жилого помещения и какие формулировки должны быть в тексте.

Итак, содержание договора купли — продажи — это совокупность всех его условий. 

Поскольку исполнение договора купли — продажи, относящегося к возмездным договорам, требует совершения определенных действий как продавцом, так и покупателем, поэтому возникающие в судах споры чаще всего и связаны с указанием на их невыполнение.

 

Существенные условиями договора купли-продажи

Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене (ст. ст. 554 и ст.555 ГК РФ).

Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Это означает, что помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистрированным в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах. Технические характеристики квартиры указываются в соответствии с данными технического паспорта квартиры, составленного БТИ.

К числу жилых относятся следующие помещения: жилой дом; его часть; квартира в многоквартирном доме; ее часть.

Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. 

Исключение составляет продажа доли в жилом помещении (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности (в таком случае к покупателю недвижимости помимо права собственности на квартиру переходит право собственности на долю в общем имуществе жильцов, перечисленном в ст. 290 ГК).

Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности.

При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст. 289 ГК). 

Правоустанавливающий документ на жилое помещение в договоре купли-продажи указывается со всеми реквизитами (номер, дата, место составления и нотариального заверения, данные о регистрации документа).

Условие о цене является существенным условием договора купли — продажи недвижимости.

 

Указание на лиц, проживающих в жилом помещении

Согласно п. 1 ст.

558 ГК РФ помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Ими согласно закону могут быть:

а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК). Их круг определяется по правилам ст. 53 ЖК, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;

б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК;

в) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК).

г) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ);

д) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ);

е) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

В тех случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в приведенном выше перечне, покупатель вправе в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.

Наличие права третьих лиц по проживанию и пользованию отчуждаемым жилым помещением — это очень важное обстоятельство, о котором должен знать покупатель данного жилого помещения, поскольку данное право является своего рода обременением в праве пользования отчуждаемым жилым помещением и может служить обстоятельством, при котором приобретатель может вообще отказаться от заключения сделки или обратиться в суд о признании сделки недействительной.

То есть при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Случаи отказа от приватизации

На практике возможна такая неприятная ситуация: бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением.

Поэтому важно, чтобы именно покупатель жилого помещения знал о правах третьих лиц, указанных в ст. 292 ГК РФ, и чтобы это обстоятельство было обязательно оговорено в договоре купли-продажи.

Но это вовсе не значит, что члены семьи собственника должны давать или не давать согласия на сделку. В указанной статье также ничего не говорится о том, что члены семьи собственника обязательно должны быть уведомлены о предстоящем переходе права собственности на жилое помещение, в котором они проживают.

Таким образом, это не может служить основанием для признания сделки недействительной. Обязательства по освобождению ими жилого помещения и снятия с регистрационного учета непосредственно в договор включить нельзя, так как третьи лица не являются сторонами по договору купли-продажи.

В то же время члены семьи собственника могут заявить о своих намерениях и дать письменные обязательства о том, что они снимутся с регистрационного учета и освободят жилое помещение.

Сделка купли-продажи с участием несовершеннолетних

Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

На практике очень часто имеет место купля-продажа жилого помещения с рассрочкой платежа (в кредит).

Специфика договора купли-продажи заключается в том, что согласно ст.

488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Если в договоре отсутствует норма о сохранении права собственности у продавца до полной оплаты имущества покупателем, возникает залог в силу закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ).

Стороны, заключая договор, могут прийти к соглашению, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ квартира с момента передачи ее покупателю и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца.

Читайте также  Возврат лизинговых платежей при расторжении договора лизинга

Передаточный акт на квартиру

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч.1. ст. 556 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным.

Необходимость регистрации договора продажи недвижимости следует отличать от регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ).

Вместе с тем государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее (ст. 131, ст. 551 ГК РФ). В городе Москве, например, договор продажи жилого помещения подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Договор должен быть зарегистрирован

Требование о государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на недвижимое имущество закреплено в п. 1 ст. 551 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст.

4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества подлежат право собственности и другие вещные права на имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения прав на него, в том числе сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда).

В соответствии с ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество.

Следовательно, право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда на основании ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса?

Также немаловажным является ответ на вопрос, обязательно ли оформлять договор купли-продажи у нотариуса или можно заключить такой договор в простой письменной форме.

В настоящее время процедура нотариального оформления предусмотрена только для сделки, заключенной в форме договора пожизненного содержания с иждивением. В остальных случаях нотариальное удостоверение осуществляется по желанию сторон.

Следует учитывать, что внешне схожие процедуры, осуществляемые нотариусом и регистрирующим органом, имеют различные юридические цели и различаются по правовым последствиям.

Тем более не следует подобным образом сравнивать работу риэлтора и юриста.

Риэлтор в первую очередь занимается на профессиональной основе подбором вариантов жилья, организацией просмотров, размещением предложений о рекламе и т.д., заинтересованность риэлтора имеется прежде всего в заключении сделки на взаимовыгодных и приемлемых условиях между продавцом и покупателем.

Юрист же в первую очередь отвечает за юридическую чистоту сделки и ее проведение, анализирует и предупреждает о возможных негативных последствиях в каждом конкретном случае, изучает правоустанавливающие и иные документы на квартиру, составляет и вносит изменения в договор купли-продажи, исходя из соблюдения интересов сторон и в первую очередь несет ответственность за результат перед своим доверителем.

Договор дарения квартиры

Договор найма жилого помещения

Долевое участие, договор и его проверка

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры

Покупка квартиры в строящемся доме

Материалы судебной практики по теме:

Дело о признании договора дарения недействительным

Признание договора купли-продажи квартиры недействительным

Источник: https://bastion-c.ru/articles/dogovor-kupli-prodazhi-sushchestvennye-usloviya/

Договор продажи недвижимости

По договору продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

По своей юридической природе договор продажи недвижимости:

    • консенсуальный (порождает граж­данские права и обязанности с момента достижения сторонами со­глашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);
    • возмездный;
    • двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон);
    • синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).

Предмет договора продажи недвижимости

Понятие предмeта догoвора

Предмет договора купли-продажи ― объект материального (вещь, имущество) или нематериального (информация) мира, на который непосредственно направлена или с которым непосредственно связана воля договаривающихся сторон и который достаточно индивидуализирован для того, чтобы отграничить его от других объектов.

Поскольку в качестве предмета договора может выступать не только индивидуально-определенная вещь, но и родовая, то в этом случае степень индивидуализации предмета должна позволять отграничить его от вещей другой родовой принадлежности.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое иму­щество, обладающее признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК), указанное в п. 1 ст.

130 ГК:

    • земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; а также
    • подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Субъекты договора продажи недвижимости

    • граждане,
    • юридические лица,
    • другие субъекты гражданских прав (Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования) — в отдельных случаях.

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает се собственник.

В виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления — государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут быть продавцами.

Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Закон мо­жет устанавливать специальные правила, адресованные покупателям недвижимости.

После введения в действие процедуры банкротства физических лиц контрагент по сделке с ценным имуществом с легкостью может оказаться банкротом или находиться в предбанкротном состоянии. Такая сделка, с высокой вероятностью, может быть признана недействительной.

Таким образом, при проверке предмета сделки тщательная проверка финансового положения продавца стала необходимой. Для подтверждения вашей добросовестности в случае судебного оспаривания сделки очень важны документы, подтверждающие ее историю: из какого источника вы узнали о намерениях контрагента, куда вы обращались за информацией о контрагенте и предлагаемом им имуществе, какие ответы получили и т.д.

Проверку контрагента целесообразно осуществлять с использованием следующих сервисов:

  1. kad.arbitr.ru — проверить, поданы или нет заявления о банкротстве гражданина в арбитражный суд по месту его регистрации;
  2. bankrot.fedresurs.

    ru — проверить наличие (отсутствие) публикаций о введении в отношении гражданина, а также его супруга процедуры банкротства в реестре должников (для этого понадобится СНИЛС контрагентов);

  3. fssprus.

    ru — проверить наличие исполнительных производств в отношении гражданина и его супруга в Банке данных исполнительных производств;

  4. www.cbr.

    ru/ckki/ — получить информацию о кредитной истории продавца в Центральном каталоге кредитных историй на сайте Банка России  (это может сделать сам контрагент по вашей просьбе либо пользователь кредитной истории, например, ваш риелтор);

  5. www.reestr-zalogov.ru — проверить отсутствие приобретаемого имущества в реестре уведомлений о залоге движимого имущества.

Обязательно сохраняйте распечатки с сайтов — это свидетельство вашей предусмотрительности, то есть аргумент в пользу действительности сделки!

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письмен­ной форме путем составления одного документа, подписанного сторо­нами, и считается заключенным с момента его подписания. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК).

Однако переход права собственности на недвижимость от про­давца к покупателю согласно п. 1 ст. 551 ГК подлежит государствен­ной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического соста­ва, а именно:

    1. заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и
    2. акта государственной регистрации перехода права собственности.

При продаже жилых помещений в юридический состав также входит ре­гистрация самого договора купли-продажи, который считается заключен­ным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК) (правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Подробнее о регистрации договора и права собственности

Хотя сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, однако, будучи элементом сложного юридического состава, договор юридически связывает продавца и поку­пателя уже с момента его заключения.

Поскольку договор продажи не­движимости является консенсуальным, постольку, если продавец и по­купатель договорятся, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены до государственной регистрации пере­хода права собственности, каждая из заинтересованных сторон вправе требовать их исполнения.

Вместе с тем согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора прода­жи недвижимости сторонами до государственной регистрации пере­хода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Это означает, что заключенный и ис­полненный договор продажи недвижимости пресекает право продав­ца распоряжаться в дальнейшем проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор по его отчуждению и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает правомочие распоряжения, принад­лежавшее ему как собственнику.

Поэтому любая последующая сделка, совершенная продавцом после передачи недвижимого имущества по­купателю во исполнение ранее заключенного договора продажи, но до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, недействительна как совершенная неуправомоченным лицом.

Судебная практика также исходит из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю продавец не вправе им распо­ряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом испол­ненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объ­екта во владение покупателя, сохраняет правомочие на защиту своего права собственности. Поэтому он может заявлять виндикационный и негаторный иски.

Покупатель, которому недвижимый объект пере­дан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, стано­вится его титульным владельцем и тоже вправе защищать свое владе­ние вещно-правовыми исками.

Однако, не обладая титулом собствен­ности, он в отличие от продавца не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.

Договор продажи недвижимости как элемент сложного юриди­ческого состава порождает гражданско-правовое обязательство сто­рон зарегистрировать переход права собственности. В содержание это­го обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности.

Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией. Согласно п. 3 ст.

551 ГК в случае когда одна из сторон ук­лоняется от государственной регистрации перехода права собствен­ности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполни­теля вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государст­венной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Требование о необходимости государственной регистрации пе­рехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости касается случаев продажи как нежилой, так и жилой недвижимости. Поэтому государственная регистрация договора ку­пли-продажи жилой недвижимости не исключает необходимости от­дельной государственной регистрации перехода права собственности по такому договору.

Если договор купли-продажи жилого помеще­ния заключен и исполнен до государственной регистрации перехода права собственности, то продавец лишается юридической возможности совершения каких-либо сделок по пово­ду такого помещения, переданного по догово­ру; следовательно, все последующие сделки с такими жилыми поме­щениями недействительны.

Существенные условия договора продажи недвижимости:

    1. о предмете продажи и
    2. о цене продаваемого недвижи­мого имущества.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были ука­заны данные, позволяющие определенно установить недвижимое иму­щество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответст­вующем земельном участке либо в составе другого недвижимого иму­щества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о про­даваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогла­сованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК).

Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содер­жатся в специальных документах. К числу обязательных документов, идентифицирующих земельные участки, относятся их кадастровые планы, выдаваемые органами, осуществляющими кадастровый учет зе­мельных участков.

К документам, содержащим данные, позволяющие индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение), отно­сятся:

    • план земельного участка с указанием его кадастрового номера,
    • поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании, и т.п.

    • паспорта помещений, а также соответствующие справки, выданные бю­ро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда (план жилого помещения, его экспликацию и т.д.) (ст. 17 и 18 Закона о ре­гистрации прав на недвижимость).

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества до­говор продажи недвижимости должен содержать согласованное сто­ронами в письменной форме условие о цене недвижимости. При от­сутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). Оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.

По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену пе­редаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст.

555 ГК). Однако данное пра­вило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка зем­ли и прав на нее.

Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может оп­ределяться сторонами различными способами.

В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера пе­реданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и по­купателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о переда­че (п. 1 ст. 556 ГК).

Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Укло­нение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижи­мости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать иму­щество, а покупателя — от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об испол­нении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества.

Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК).

Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче иму­щества будет считаться исполненным, только когда он:

    1. подпишет передаточный акт;
    2. фактически передаст недвижимое имущество;
    3. оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зда­ний (сооружений) или квартир стороны могут оговорить, что обяза­тельным условием надлежащего исполнения обязательства по пере­даче является проведение продавцом за свой счет силами специали­зированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимо­сти, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслужи­вающих данный объект, и пр.

Наряду с обязанностью принять купленную недвижимость главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости являет­ся обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты опреде­ляются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оп­лата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предва­рительная оплата.

При продаже недвижимости в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате. Согласно ст. 20 Закона об ипотеке ипотека, возникшая на основании п. 5 ст.

488 ГК, регистрируется без представления отдель­ного заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же взаимную имущественную ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями:

    1. принятие покупателем недвижимости, не соответствующей услови­ям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие огово­рено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее ис­полнение договора (п. 2 ст. 556 ГК);
    2. при передаче продав­цом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК) в силу характера и существа обязательст­ва (п. 3 ст. 475 ГК).

ВАЖНО! Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до мо­мента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторо­нами в полном объеме.

Государственная регистрация перехода пра­ва собственности не является препятствием для расторжения ис­полненного договора продажи недвижимости в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по основаниям, предусмотренным ст.

450 ГК, в том числе в связи с неоплатой поку­пателем имущества.

Для расторжения договора купли-продажи недвижимости недоста­точно факта отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации об­ратного перехода права собственности к продавцу.

Необходимо обра­щение в суд, который должен принять решение, содержащее предпи­сание регистрирующему органу о регистрации перехода права собст­венности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора.

Суд может вынести такое решение только в случае, когда в договоре про­дажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата испол­ненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).

Очень интересная судебная практика по неоплате

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2018 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при рассмотрении административных дел и дел об административных правонарушениях, связанных с применением законодательства о публичных мероприятиях»

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2018 года № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность»

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2018 года № 26 «О некоторых вопросах применения законодательства о договоре перевозки автомобильным транспортом грузов, пассажиров и багажа и о договоре транспортной экспедиции»

Источник: https://jurkom74.ru/ucheba/dogovor-prodazhi-nedvizhimosti

Понравилась статья? Поделить с друзьями: